Se avete acquistato un appartamento e dopo poco tempo scoprite che presenta dei difetti che ne compromettono il valore o l’uso, potreste trovarvi di fronte a un caso di vizi occulti di un immobile. Si tratta di anomalie o difformità che non erano visibili al momento dell’acquisto e che il venditore non ha dichiarato, volontariamente o per ignoranza. In questo articolo vi spieghiamo cosa sono i vizi occulti, quali sono i diritti dell’acquirente e come agire per ottenere un risarcimento.
Cosa sono i vizi occulti di un immobile?
I vizi occulti sono dei difetti che rendono l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di vizi che non erano rilevabili al momento della compravendita, perché nascosti o non evidenti, e che il venditore non ha segnalato all’acquirente.
Esempi di vizi occulti: quali danni si possono considerare tali?
Ecco alcuni esempi di vizi occulti, tra quelli più comuni:
- Infiltrazioni di acqua o umidità
- difetti nelle tubazioni o negli impianti elettrici
- presenza di insetti, roditori o muffe
- problemi di isolamento termico o acustico
- irregolarità urbanistiche o catastali
Quali sono i diritti dell'acquirente?
Se l’acquirente scopre dei danni di tipologia corrispondente ai nostri esempi di vizi occulti ha due possibilità: chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. In entrambi i casi, può anche pretendere il risarcimento dei danni subiti.
Il risarcimento dei danni può riguardare sia i danni emergenti, cioè le spese sostenute per riparare i vizi, sia i danni conseguenti, cioè le perdite economiche derivanti dai vizi. Ad esempio, se a causa di un’infiltrazione d’acqua si rovina il parquet o si danneggia un mobile, l’acquirente può chiedere il rimborso del costo della riparazione.
I vizi occulti immobile acquistato da privato
Acquistare un immobile da privato può essere una buona opportunità per risparmiare denaro, ma comporta anche alcuni rischi. Uno dei più comuni è quello di andare incontro a vizi occulti all’immobile acquistato da privato.
In ogni caso, anche se il nuovo proprietario ha effettuato l’acquisto di un immobile da privato, ha diritto a una garanzia per i vizi occulti, che gli consente di chiedere al venditore la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno.
Vizi occulti immobile dopo rogito: come tutelarsi?
Quando si acquista un immobile, si ha il diritto di ricevere un bene conforme al contratto, privo di difetti o vizi che ne compromettano il valore o l’uso. La legge prevede due strumenti di tutela per l’acquirente: l’azione redibitoria e l’azione estimatoria. L’azione redibitoria consente di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, oltre al risarcimento del danno. L’azione estimatoria consente di chiedere una riduzione del prezzo proporzionale al difetto o al vizio, oltre al risarcimento del danno.
La risoluzione del contratto comporta la restituzione dell’immobile al venditore e la restituzione del prezzo all’acquirente, con gli eventuali interessi. Si tratta di una soluzione drastica, che presuppone che i vizi siano tali da rendere l’immobile totalmente inutilizzabile o da far perdere all’acquirente l’interesse ad averlo.
La riduzione del prezzo invece è una diminuzione proporzionale al valore dell’immobile, tenendo conto dei vizi riscontrati. Si tratta di una soluzione più moderata, che consente all’acquirente di conservare l’immobile pur ottenendo un rimborso parziale.
Vizi occulti immobile dopo rogito: come ottenere un risarcimento?
Hai scoperto dei vizi occulti all’immobile dopo il rogito? L’acquirente che vuole esercitare i suoi diritti nei confronti del venditore, perché ha riscontrato danni all’immobile, simili agli esempi di vizi occulti che abbiamo riportato, deve seguire alcune regole e rispettare alcuni termini. Innanzitutto, deve denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla loro scoperta, tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno o attraverso PEC. In questa lettera deve indicare i difetti riscontrati, la soluzione richiesta (risoluzione o riduzione) e il risarcimento dei danni. Se il venditore non risponde o rifiuta la richiesta, l’acquirente può agire in giudizio.
Cosa dice il Codice Civile?
Sono due gli articoli con i quali il Codice Civile (che è possibile consultare anche sulla Gazzetta Ufficiale), disciplina la materia: l’articolo 1490 e l’articolo 1669, che individuano termini e responsabilità per procedere legalmente, qualora ci si trovi in presenza di vizi occulti di un immobile.
L'articolo 1490 del Codice Civile
L’articolo 1490 del codice civile riguarda la responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta. Secondo questo articolo, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Se la cosa venduta presenta dei vizi, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, entro il termine di otto giorni dalla scoperta dei vizi. L’azione si prescrive in un anno dal giorno della consegna della cosa, salvo che il venditore abbia dolosamente taciuto i vizi.
Questo termine è perentorio e non può essere prorogato né sospeso. Se l’acquirente agisce oltre questo termine, il giudice respinge la sua domanda.
L’acquirente deve dimostrare l’esistenza dei vizi, la loro natura occulta, la loro gravità e il danno subito. A tal fine, può avvalersi di una perizia tecnica, di testimoni, di documenti o di altri mezzi di prova. Se il venditore ha agito in malafede, cioè consapevole dei vizi e intenzionato a nasconderli, deve anche provare questo elemento, che comporta una maggiore responsabilità del venditore e un’eventuale azione penale per truffa.
L'articolo 1669 del Codice Civile
L’articolo 1669 del codice civile riguarda la responsabilità dell’appaltatore per la rovina e i difetti di cose immobili destinate a lunga durata, come gli edifici. Secondo questa norma, se l’opera costruita presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti per vizio del suolo o per difetto della costruzione, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa per dieci anni dal compimento dell’opera. Il committente deve denunciare il vizio entro un anno dalla scoperta e il suo diritto si prescrive in un anno dalla denunzia . Questa norma ha lo scopo di tutelare l’interesse pubblico alla sicurezza e alla funzionalità degli immobili, oltre a quello privato del committente ad avere un’opera conforme al contratto.
Come tutelarsi dai vizi occulti prima del rogito?
I vizi occulti sono difetti o anomalie di un immobile che ne compromettono il valore o l’uso. Prima di acquistare una casa, è importante verificare che non ci siano vizi occulti che possano causare problemi o spese future. Per tutelarsi dai vizi occulti, ci sono alcune precauzioni da prendere prima del rogito:
- Visitare l’immobile con attenzione e, se possibile, con l’aiuto di un esperto (geometra, architetto, ingegnere, perito) che possa rilevare eventuali difetti strutturali, impiantistici, di umidità, di isolamento, difetti nelle tubazioni o negli impianti elettrici
- Chiedere al venditore di fornire tutta la documentazione relativa all’immobile, come la planimetria, il certificato di agibilità, il certificato energetico, le autorizzazioni edilizie, le garanzie sui lavori eseguiti, le ricevute delle utenze e delle spese condominiali
- Verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, controllando che non ci siano abusi edilizi, difformità, vincoli ambientali o storici, ipoteche o pignoramenti.
- Stipulare un contratto preliminare di compravendita che preveda una clausola di risoluzione in caso di vizi occulti accertati entro un certo termine dal rogito. In alternativa, si può richiedere al venditore una fideiussione bancaria o assicurativa che copra il rischio di vizi occulti.
- Effettuare il rogito davanti a un notaio che verifichi la validità e la regolarità del contratto e delle dichiarazioni delle parti.
In conclusione
I vizi occulti sono dei difetti che rendono l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. L’acquirente che li scopre ha due possibilità: chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. In entrambi i casi, può anche pretendere il risarcimento dei danni subiti. Per far valere i suoi diritti, deve denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla loro scoperta e agire in giudizio entro un anno dalla consegna dell’immobile. Se hai bisogno di supporto, o hai ulteriori domande contattaci subito attraverso l’apposito form.
