Tutto quello che devi sapere per vendere casa prima dei 5 anni

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Genitori decidono di vendere casa prima dei 5 anni

Cosa troverai in questo articolo

Vendere casa prima dei 5 anni è una scelta che può avere delle conseguenze fiscali. Infatti, se si vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa entro 5 anni dall’acquisto, si perde il diritto alle stesse e si deve restituire al fisco quanto risparmiato. Inoltre, si deve pagare una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni che permettono di vendere casa prima dei 5 anni senza perdere le agevolazioni. Vediamo quali sono e come funzionano.

Che cos’è il vincolo prima casa?

Il vincolo prima casa è una limitazione che si applica a chi acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima abitazione. Questo vincolo implica che il compratore non può vendere o donare l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, pena la perdita delle agevolazioni e il pagamento delle imposte e delle sanzioni dovute . 

Il vincolo prima casa esiste per evitare che le agevolazioni fiscali siano utilizzate per scopi speculativi o per acquistare immobili di lusso. Le conseguenze di venderla prima dei cinque anni sono quindi il versamento al Fisco delle imposte risparmiate e delle sanzioni al 30%, oltre alla perdita del diritto a fruire nuovamente delle agevolazioni per l’acquisto di un’altra abitazione principale.

Si può vendere la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali o pagare la plusvalenza?

Esistono numerosi casi in cui è possibile vendere la prima casa senza dover procedere al pagamento della plusvalenza o alla perdita delle agevolazioni fiscali. Ecco alcuni casi:

  • Se si acquista un’altra abitazione da destinare a prima casa entro un anno dalla vendita.
  • Se si trasferisce la residenza in un altro comune per motivi di lavoro, studio,
    salute o familiari entro 18 mesi dalla vendita. 
  • Se si vende l’abitazione a seguito di separazione, divorzio o cessazione della convivenza entro 12 mesi dalla variazione dello stato civile. 
  • Se si vende l’abitazione ereditata o donata entro 5 anni dall’acquisto originario da parte del donante o del de cuius.
  • Se si vende l’abitazione a causa di calamità naturali, eventi bellici o espropriazione entro 12 mesi dalla perdita del possesso o della disponibilità dell’immobile.

Quanto costa vendere casa prima dei 5 anni?

Vendere casa prima dei 5 anni comporta una serie di costi e tasse da sostenere, che possono incidere in modo significativo sul guadagno della vendita. Vediamo quali sono i principali oneri fiscali e amministrativi da affrontare in caso di vendita anticipata della prima casa.

Imposta di registro o l'IVA

Se hai venduto rapidamente il tuo immobile ( scopri come vendere casa velocemente) e sei riuscito a vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto, perderai il beneficio dell’agevolazione fiscale prevista per la prima casa, che consiste nel pagare l’imposta di registro o l’IVA al 2% anziché al 9% sul valore dell’immobile. Questo significa che si dovrà versare allo Stato la differenza tra l’aliquota ordinaria e quella agevolata, maggiorata degli interessi legali.

Plusvalenza

Si tratta della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto della casa, che viene tassata al 20% se la vendita avviene prima dei 5 anni. La plusvalenza si calcola al netto delle spese sostenute per l’acquisto e la vendita, come le imposte, le spese notarili e le commissioni immobiliari. La plusvalenza va dichiarata nel modello Unico e va pagata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Spese notarili e le commissioni immobiliari

Si tratta delle spese necessarie per stipulare il rogito notarile. Le spese notarili variano in base al valore dell’immobile e al tipo di atto, ma in media si aggirano intorno all’1% del prezzo di vendita. Inoltre se hai scelto di vendere casa prima dei 5 anni con un’agenzia immobiliare tradizionale bisognerà pagare delle provvigioni immobiliari che dipendono dalla percentuale concordata con l’agenzia, ma solitamente si attestano tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita.

Con Casaspetti.it invece vendi casa senza pagare provvigioni, risparmiando l’intero importo che avresti pagato con un’agenzia tradizionale.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale che consente di pagare meno imposte sull’acquisto di un’abitazione da destinare a residenza principale.  Su IPSOA.it quotidiano d’informazione professionale sul fisco in Italia, trovi riportate tutte le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa che sono attualmente disponibili in Italia. 

Tuttavia, tornando a noi,  ci sono alcune situazioni in cui si perde il diritto a queste agevolazioni, e quindi si deve restituire la differenza tra le imposte pagate e quelle dovute senza il beneficio. Queste situazioni sono:

vendere casa prima dei 5 anni: le agevolazioni fiscali che rischi di perdere
  • Non trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione acquistata entro 18 mesi dalla data dell’atto di compravendita. Questo termine può essere prorogato a 36 mesi in alcuni casi, come ad esempio se l’abitazione è da ristrutturare o se il trasferimento è dovuto a motivi di lavoro
  • Possedere un’altra abitazione nello stesso comune in cui si trova l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, anche se non si tratta della residenza principale. Questa regola non si applica se l’altra abitazione è stata ricevuta per successione o donazione e non è stata venduta entro un anno.
  • Acquistare un’altra abitazione con le agevolazioni prima casa nello stesso comune in cui si trova l’abitazione già acquistata con le stesse agevolazioni. In questo caso, si deve scegliere quale delle due abitazioni conservare come prima casa e restituire le imposte risparmiate sull’altra.

Quando non si può vendere una casa prima dei 5 anni?

Se hai deciso di vendere casa prima dei 5 anni, bisogna tenere conto di alcuni fattori che possono impedire la conclusione dell’affare.

Mutuo in corso

Se si ha ancora un debito con la banca per l’acquisto della casa, bisogna prima estinguere il mutuo o trasferirlo al nuovo acquirente, previo accordo con la banca stessa. Questo può richiedere del tempo e delle spese aggiuntive.

Clausola di prelazione o di riscatto

Se si è acquistata la casa da un ente pubblico o da un privato che ha inserito nel contratto una clausola che gli dà il diritto di riacquistare la casa a determinate condizioni, bisogna prima offrire la casa al venditore originario e attendere la sua risposta. Se il venditore esercita il suo diritto, si deve rinunciare alla vendita a terzi.

Avere una causa legale pendente

Se si è coinvolti in una controversia legale riguardante la casa, come ad esempio una successione ereditaria, una divisione tra coniugi, una lite tra condomini, ecc., bisogna prima risolvere la questione in sede giudiziaria o stragiudiziaria. Questo può comportare dei lunghi tempi e dei costi legali.

Avere una servitù o un vincolo urbanistico

Se sulla casa grava una servitù, cioè un diritto di uso o di passaggio da parte di terzi, o un vincolo urbanistico, cioè una limitazione imposta dalla legge o dall’autorità competente per motivi di interesse pubblico, bisogna informare il potenziale acquirente e accettare eventuali ribassi sul prezzo. In alcuni casi, la servitù o il vincolo possono rendere impossibile la vendita.

Vendere casa prima dei 5 anni: perchè può essere più conveniente aspettare?

Attendere i cinque anni previsti per la scadenza del vincolo, può portare numerosi vantaggi, sia a livello di riduzione delle tasse, che a livello di potenziale guadagno dalla rivendita. Analizziamoli tutti:

Risparmiare sulle imposte e sulle spese

Se vendi la tua prima casa entro 5 anni dall’acquisto, devi pagare le imposte sulla plusvalenza, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Inoltre, devi sostenere le spese di agenzia, notaio, trasloco e altre eventuali provvigioni. Mantenendo la tua casa per almeno 5 anni, puoi evitare queste uscite e investire i tuoi risparmi in altri modi.

Godere della stabilità abitativa

Cambiare casa frequentemente può essere stressante e faticoso, sia dal punto di vista emotivo che pratico. Ti devi adattare a un nuovo ambiente, a nuovi vicini, a nuove abitudini. Mantenendo la tua casa per almeno 5 anni, puoi creare un legame con il luogo in cui vivi e sentirlo davvero tuo.

Beneficiare dell'aumento del valore dell'immobile nel tempo

Se vendi la tua casa troppo presto, potresti non guadagnare molto dalla transazione, o addirittura perdere denaro se il mercato immobiliare è in calo. Mantenendo la tua casa per almeno 5 anni, puoi sfruttare l’andamento positivo del mercato e incrementare il valore della tua proprietà. In questo modo, se decidi di vendere in futuro, potrai ottenere un profitto maggiore.

Dopo quanto si può vendere una prima casa

Se ti stai chiedendo dopo quanto si può vendere la prima casa, devi sapere che si tratta di un’operazione che richiede una certa attenzione, soprattutto se si vuole evitare di pagare le imposte sulle plusvalenze. La normativa fiscale prevede infatti che, se si vende la prima casa entro cinque anni dall’acquisto, si deve versare al fisco il 20% della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. 

Questa imposta non si applica però se, entro un anno dalla vendita, si acquista un’altra abitazione da destinare a prima casa. In questo caso, si può beneficiare della cessione a titolo oneroso della prima casa e delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della nuova abitazione. Vediamo nel dettaglio i diversi casi previsti dal fisco italiano.

In quali casi non si paga la plusvalenza?

Un’ importante questione fiscale che riguarda la vendita della prima casa è quella della plusvalenza, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. In generale, se si vende la prima casa entro 5 anni dall’acquisto, si deve pagare la plusvalenza al 20% sul reddito complessivo. Tuttavia, ci sono alcuni casi in cui non si paga la plusvalenza anche se vuoi vendere casa prima dei 5 anni, come ad esempio:

  • se il valore dell’immobile è inferiore a quello dichiarato all’atto dell’acquisto, si applica il principio del minor danno e non si paga la plusvalenza
  • se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto, non c’è plusvalenza ma minusvalenza e quindi non si paga nulla
  • se si reinveste il ricavato della vendita in un’altra abitazione entro un anno, si beneficia dell’esenzione dalla plusvalenza a condizione che l’immobile acquistato sia anch’esso adibito a prima casa

Un’altra situazione che può interessare chi vive in affitto è quella in cui il proprietario di casa vuole vendere l’immobile locato. In questo caso, ci sono alcuni diritti e doveri che riguardano sia il proprietario che l’inquilino, come ad esempio:

  • il proprietario deve comunicare la sua intenzione di vendere almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, salvo diverso accordo tra le partise il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto, non c’è plusvalenza ma minusvalenza e quindi non si paga nulla
  • l’inquilino ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile alle stesse condizioni offerte a terzi, ovvero ha la possibilità di acquistare l’immobile prima di altri potenziali acquirenti
  • l’inquilino può recedere dal contratto senza penali se il proprietario vende l’immobile prima della scadenza, dando un preavviso di almeno 6 mesi o di 3 mesi se il contratto è a canone concordato

Come fare per non pagare la plusvalenza?

Esistono alcuni modi e procedure, per non pagare o pagare meno la plusvalenza immobiliare in caso di vendita della prima casa, ovvero l’abitazione in cui si risiede abitualmente. Vediamo quali sono:

Vendere la prima casa dopo 5 anni dall'acquisto

se si vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto, non si deve pagare la plusvalenza immobiliare, a prescindere dal prezzo di vendita. Questo perché si presume che l’immobile abbia subito una rivalutazione naturale nel tempo e non una speculazione.

Vendere la prima casa a un prezzo inferiore o uguale a quello di acquisto

se hai dovuto vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto a un prezzo inferiore o uguale a quello di acquisto, non si realizza alcuna plusvalenza e quindi non si deve pagare alcuna tassa. Questo può essere utile in caso di mercato immobiliare in calo o di necessità di vendere rapidamente.

Reinvestire il ricavato della vendita in un'altra abitazione entro un anno

Se si vende la prima casa e si reinveste il ricavato della vendita in un’altra abitazione entro un anno, si può beneficiare di una riduzione della plusvalenza immobiliare del 50%. Questo significa che si paga solo il 13% della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, anziché il 26%. L’abitazione acquistata deve essere la nuova prima casa e deve essere ubicata nello stesso comune o nella stessa provincia di quella venduta.

Detrarre dal prezzo di vendita le spese sostenute per l'acquisto e la ristrutturazione dell'immobile

Se hai venduto il tuo immobile, è possibile detrarre dal prezzo di vendita le spese sostenute per l’acquisto e la ristrutturazione dell’immobile, come ad esempio le imposte, le spese notarili, le spese condominiali, le spese per lavori edili, ecc. Questo permette di ridurre la base imponibile della plusvalenza immobiliare e quindi la tassa da pagare.

Conclusione

Se decidi di vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto, devi affrontare diverse conseguenze sul piano fiscale e patrimoniale. Per esempio, perdi le agevolazioni sulla prima casa e devi restituire al fisco la differenza di imposte, con gli interessi. In più, devi pagare la plusvalenza immobiliare, che è il 20% della differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Infine, devi pagare le imposte ordinarie sul valore dell’immobile, come l’imposta ipotecaria e catastale. Quindi, vendere la prima casa entro cinque anni è una scelta che comporta molti costi fiscali.

 

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